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Conséquences des fausses déclarations du vendeur d’un site pollué

Arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2021

Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-18.665 : inédit au Recueil Lebon


Dans un arrêt en date du 30 septembre 2021, la Cour de cassation a précisé les conséquences de fausses déclarations d’un vendeur au sujet de l’exploitation d’une installation classée.


Ce qu’il faut retenir

- Le vendeur d'un terrain industriel peut être condamné à respecter son obligation de remise en état, même lorsque le coût de la remise en état est supérieur au prix de la vente.


- Les vendeurs de terrain industriels doivent être extrêmement attentifs sur l'efficacité des clauses de garantie contre la découverte ultérieure de pollution. Ces clauses sont généralement considérées comme inopposables, notamment en cas de fausse déclaration du vendeur.


- Les vendeurs de terrains industriels doivent également être extrêmement attentifs sur le contenu de l'acte de vente relatif à l'état environnemental du site. Ils doivent notamment s'assurer que toutes les informations en leur connaissance sur l'état du site sont mentionnées par le notaire, sans chercher à profiter du caractère ambigu des clauses de l'acte de vente.


Les faits

Une société a vendu un terrain en ayant faussement déclaré qu’aucune installation classée n’y avait été exploitée.


La ville de Blois a préempté le terrain et a découvert une pollution du site par hydrocarbure. Elle a alors engagé la responsabilité du vendeur en demandant la remise en état du site.


Cette remise en état avait également été prescrite par un arrêté préfectoral intervenu après la vente.


La procédure

La ville de Blois a demandé au vendeur la remise en état du site sur les fondements suivants :

  • le manquement à l’obligation d’information et de bonne foi du vendeur prévue par le Code civil,

  • le manquement à l'obligation d'information environnementale prévue par l'article L. 514-20 du Code de l'environnement,

  • et le dol.


La société vendeur a soulevé le caractère disproportionné du prix de la remise en état par rapport au prix de vente, en se fondant sur l’article L.514-20 du Code de l’environnement.


Elle a également invoqué la clause de garantie prévue dans le contrat de vente selon laquelle l’acquéreur devait garantir le vendeur contre toute « pollution qui pourrait intervenir ultérieurement ».


Enfin, elle a demandé à être intégralement garantie par le notaire des condamnations qui surviendraient à son encontre, en se fondant sur l'obligation professionnelle du notaire de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il rédige.


La Cour de cassation a condamné la société vendeur à remettre en état le site à sa charge exclusive, en excluant le partage de responsabilité avec le notaire.


La Cour s’est fondée sur le fait que le comportement de la société vendeur constituait une faute intentionnelle, qui rendait sans effet la clause de garantie mise à la charge de l'acquéreur.


Elle s’est également fondée sur l’obligation d’ordre public de remise en état du site qui incombe au dernier exploitant. Selon la Cour, en cas de méconnaissance de l'obligation de remise en état, il n’est pas nécessaire de prendre en compte le caractère disproportionné du coût de la remise en état par rapport au prix de la vente.


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