Commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation 22 novembre 2018, n°17-26209
Dans un arrêt en date du 22 novembre 2018, la Cour de cassation a limité le champ d’application de l’obligation d’information du vendeur d’un terrain, prévue par l’article L.514-20 du Code de l’environnement.
En application de l’article 8-1 de la loi n°76-663 du 19 juillet 1976, devenu l’article L.514-20 du Code de l’environnement, lorsqu’une installation soumise à autorisation ou enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ; il doit également l’informer, pour autant qu’il en ait connaissance des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
A défaut, la sanction qui pèse sur le vendeur est forte : l’acquéreur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut également demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente.
Dans l’arrêt du 22 novembre 2018, la Cour de cassation juge que l’obligation d’information ne vise pas les terrains des sites industriels, sur lesquels n’ont pas été directement implantées « en tout ou partie », des activités d’installations classées soumises à enregistrement ou autorisation.
En l’espèce, la société civile immobilière GDLMA (la « SCI GDLMA ») avait acquis en 1992 et 1993 auprès de la société Faiveley transports Amiens (la « société Faiveley ») un terrain faisant partie d’un site industriel sur lequel une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile ferroviaire avait été exploitée entre 1892 et 1999.
Une pollution ayant été découverte sur le site en 2010, la SCI GDLMA a assigné la société Faiveley en réparation de ses préjudices sur le fondement de la méconnaissance de ses obligations en matière d’information et de remise en état.
La Cour rejette sa demande.
Concernant l’obligation de remise en état, la Cour adopte une solution classique en rappelant que le dernier exploitant ou son ayant-droit est en principe soumis à l’obligation de remise en état mais qu’en l’espèce, la SCI GDLMA n’avait pas démontré que la pollution était issue de l’activité d’installation classée exploitée par la société Wabco, devenue la société Faiveley à la suite d’une fusion-absorption.
Concernant l’obligation d’information, la Cour se fonde sur le fait que l’article L.514-20 du Code de l’environnement « nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu ».
Elle adopte ainsi une approche restrictive de la notion de terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement au sens de l’article L.514-20. En particulier, selon la Cour, ne sont pas visés par l’article L.514-20 les terrains sur lesquels ont été exploitées des activités annexes à des activités d’installation classée soumises à autorisation ou enregistrement, qui elles auraient été exploitées sur des terrains limitrophes.
On comprend que pour la partie du terrain vendu qui n’a pas accueilli d’ICPE autorisée ou enregistrée, le vendeur n’est pas tenu d’informer l’acquéreur.
Cette jurisprudence est surprenante puisqu’elle impose à l’acquéreur de démontrer que le terrain acquis a été le siège d’une activité d’installation classée soumise à autorisation ou enregistrement sur toute la surface. Pourtant, cette preuve pourra parfois être difficile à apporter puisque les préfectures et les sites internet Basol ou Géorisque indiquent généralement uniquement les adresses des activités d’installations classées sans référencer précisément leur emplacement exact.
Cette nouvelle restriction intervient à la suite de la loi ALUR du 20 avril 2014 qui avait déjà fortement restreint l’obligation d’information du vendeur en la limitant aux hypothèses où la pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat et en prescrivant l’action de l’acquéreur à un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution.
Nous conseillons néanmoins au vendeur d’un terrain industriel de fournir des informations exhaustives sur les activités polluantes exploitées sur le site ou à proximité.